Wenn aus einem gemeinsamen Zuhause ein gemeinsamer Vermögensgegenstand wird, brauchen beide Seiten dasselbe: belastbare Fakten und einen Ansprechpartner, der keine Partei ergreift.
Die Ausgangslage
Die rechtlichen und finanziellen Fragen rund um eine gemeinsame Immobilie sind in einer ohnehin angespannten Situation oft das, was den letzten Knoten ins Gespräch bringt.
Beide Eheleute stehen im Grundbuch. Beide haften für den Kredit. Beide haben unterschiedliche Vorstellungen davon, was die Immobilie wert ist – und was als nächstes passieren sollte. In dieser Konstellation hilft kein Bauchgefühl, sondern eine unabhängige Bewertung und ein nüchterner Blick auf die tatsächlichen Optionen.
Wir kennen diese Konstellationen aus unserer täglichen Arbeit. Wir wissen, dass die Antwort auf die Frage „Was ist das Haus wert?” oft schon entscheidet, ob das nächste Gespräch konstruktiv läuft oder nicht. Und wir wissen, dass eine Maklerbeziehung in solchen Fällen nur funktioniert, wenn sie für beide Seiten gleich gilt.
Wir nehmen keine Seite ein. Wir liefern die Fakten, auf deren Basis Sie entscheiden – beide.
Die Wege im Überblick
Welche davon zu Ihrer Situation passt, hängt von vielen Faktoren ab – von der finanziellen Lage beider Seiten, von der Höhe der Restschuld, von der Bereitschaft der Bank, von gemeinsamen Kindern. Wir sortieren das gemeinsam.
Eine Seite bleibt im Haus und zahlt die andere aus. Der Auszahlungsbetrag richtet sich nach dem Verkehrswert abzüglich der noch offenen Restschuld, anteilig nach den Eigentumsverhältnissen. Voraussetzung ist in der Regel, dass die Bank den ausziehenden Partner aus der Mithaftung entlässt – sie wird die Bonität des verbleibenden Eigentümers neu prüfen.
Beide Seiten verkaufen die Immobilie und teilen den Erlös nach Abzug der Restschuld. Häufig der wirtschaftlich klarste Weg – und der, der die schnellste finanzielle Entflechtung erlaubt. Der Zeitpunkt des Verkaufs (im Trennungsjahr, nach der Scheidung) hat steuerliche Auswirkungen, die wir früh ansprechen.
Die Immobilie bleibt im gemeinsamen Eigentum, wird aber an Dritte vermietet. Beide Seiten bleiben wirtschaftlich verbunden – mit allen Vor- und Nachteilen, die das mit sich bringt. In der Praxis funktioniert dieser Weg nur bei harmonischen Trennungen und einer klaren schriftlichen Vereinbarung über Verwaltung und Erträge.
Geeignet, wenn: Markt ungünstig · Wertsteigerung erwartet · gutes Verhältnis
Findet sich kein Konsens, kann jede Seite die gerichtliche Versteigerung der Immobilie beantragen. Das Verfahren dauert lange, ist mit Kosten für Antrag, Gutachten und Veröffentlichung verbunden, und das Ergebnis liegt in der Regel deutlich unter dem, was ein freier Verkauf einbringen würde. Aus wirtschaftlicher Sicht selten die beste Lösung.
In der Praxis: meist Verlust für beide Seiten
Auszahlungsformel · Option 1
(Verkehrswert − Restschuld) × Miteigentumsanteil
Beispielhaft bei 50/50-Eigentum: Hälfte des Nettowerts. Den Verkehrswert ermittelt eine unabhängige Bewertung, die für beide Seiten dieselbe Zahl liefert.
Wenn jede Seite mit ihrer eigenen Wertschätzung in das Gespräch geht, verhärten sich die Fronten. Eine unabhängige Verkehrswertermittlung gibt eine Zahl, die nicht mehr verhandelt werden muss – und damit die Diskussionsbasis von „Wer hat recht?” auf „Was machen wir jetzt damit?”.
Beauftragt nur eine Seite einseitig einen Gutachter, kann die andere das Ergebnis ablehnen – mit der Folge eines zweiten, oft gerichtlich bestellten Gutachtens. Eine gemeinsame Beauftragung ist die unkompliziertere und günstigere Lösung.
Für eine außergerichtliche Einigung reicht in vielen Fällen eine qualifizierte Marktwerteinschätzung. Wenn die Konstellation rechtlich strittig ist – etwa wenn die Höhe des Zugewinnausgleichs vor dem Familiengericht entschieden werden muss – wird in der Regel ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen verlangt.
Welche Form für Ihre Situation passt, lässt sich im Erstgespräch in wenigen Minuten einschätzen. Wir empfehlen die Variante, die Ihre Situation tatsächlich verlangt – nicht die teuerste.
Kein starrer Prozess, sondern fünf Stationen, die sich in fast allen Trennungsfällen mit Immobilie wiederfinden. Tempo und Tiefe richten sich nach Ihrer Situation.
Sie schildern die Situation. Wir hören zu und sortieren mit Ihnen, welche Fragen jetzt wirklich relevant sind. Kostenfrei und ohne Bindung.
Wir bewerten die Immobilie auf einer Grundlage, die beide Seiten akzeptieren können. In der Tiefe, die Ihre Situation tatsächlich verlangt.
Auf Basis von Wert, Restschuld und Ihrer Lebenssituation arbeiten wir die realistischen Wege heraus – mit den Zahlen, die zu jedem Weg gehören.
Wenn Sie sich entschieden haben, koordinieren wir die nächsten Schritte – Bankgespräch, Notar, Übergabe oder Vermarktung.
Beim gemeinsamen Verkauf übernehmen wir die komplette Vermarktung. Bei einer Übertragung begleiten wir bis zur Eigentumsumschreibung.
Wer Sie begleitet
Trennungssituationen brauchen einen Hauptansprechpartner – nicht ein wechselndes Team. Bei uns liegt die persönliche Begleitung in einer Hand. Sachverständigenkompetenz schalten wir hinzu, wenn die Konstellation es verlangt.
Die Antworten geben eine erste Orientierung. Welche Regeln und Fristen genau für Ihre Situation gelten, hängt vom Einzelfall ab und gehört in das Gespräch mit Ihrem Anwalt oder Steuerberater.
Grundsätzlich ja, wenn beide Seiten einverstanden sind und die Bank mitspielt. Der verbleibende Partner zahlt den anderen aus – meist nach der Formel „(Verkehrswert minus Restschuld) mal Eigentumsanteil”. Voraussetzung ist, dass die Bank den ausziehenden Partner aus der Mithaftung entlässt. Sie wird dafür die Bonität des verbleibenden Eigentümers neu prüfen. Verweigert die Bank die Schuldhaftentlassung, bleibt oft nur eine Umschuldung bei einer anderen Bank oder der gemeinsame Verkauf.
Stichtag für die Bewertung ist im familienrechtlichen Kontext der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner durch das Gericht zugestellt wird. Bewertet wird also nicht der heutige Marktwert, sondern der zu diesem Stichtag.
Für eine außergerichtliche Einigung reicht häufig eine qualifizierte Marktwerteinschätzung. Bei einem strittigen Verfahren vor dem Familiengericht wird in der Regel ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen verlangt – idealerweise von beiden Seiten gemeinsam beauftragt, damit doppelte Kosten vermieden werden.
Können sich die Eheleute nicht über den Umgang mit der Immobilie einigen, kann jede Seite die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Das Verfahren dauert lange, ist mit Kosten für Gericht, Gutachter und Veröffentlichung verbunden, und das Ergebnis liegt in der Regel deutlich unter dem, was ein freier Verkauf erzielen würde. Wirtschaftlich verlieren bei diesem Weg meist beide Seiten.
Aus unserer Erfahrung lohnt es sich fast immer, vorher gemeinsam an den Tisch zu gehen – auch wenn die Stimmung angespannt ist. Eine unabhängige Bewertung ist dabei oft der entscheidende Schritt zur Versachlichung.
Beim gemeinsamen Verkauf wird die Verkäuferprovision üblicherweise hälftig zwischen den beiden Eigentümern aufgeteilt – sofern Sie nichts anderes vereinbaren. Die genaue Regelung können Sie im Maklervertrag oder in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festhalten.
Wenn nur eine Seite den Auftrag erteilt – etwa weil die andere blockiert –, trägt diese Seite zunächst die volle Verkäuferprovision. Im Innenverhältnis kann später ein anteiliger Ausgleichsanspruch bestehen, sofern auch die andere Seite vom Erlös profitiert.
Steuerlich kann es einen Unterschied machen, ob der Verkauf im selben Kalenderjahr erfolgt, in dem beide noch in der Immobilie gewohnt haben, oder erst später. Zieht ein Partner aus und wird die Immobilie erst Jahre später verkauft, kann auf den Anteil des Ausgezogenen Spekulationssteuer anfallen – sofern die Immobilie noch nicht lange genug im Eigentum ist und die Selbstnutzungs-Ausnahme nicht mehr greift.
Praktisch sprechen wir das Thema im Erstgespräch immer an – damit Sie es rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater klären können, bevor der Auszug rechtliche Folgen hat, die später nicht mehr zu korrigieren sind.
Vom Erstgespräch bis zum notariellen Kaufvertrag muss man bei einer marktgängigen Immobilie und klaren Eigentumsverhältnissen mit einigen Monaten rechnen. Komplizierter wird es, wenn zwischen den Eheleuten noch keine Einigung über den Verkauf besteht oder wenn die Schuldhaftentlassung mit der Bank verhandelt werden muss.
Wir empfehlen, früh anzufangen – auch wenn die Scheidung noch nicht eingereicht ist. Ein Erstgespräch im Trennungsjahr verschafft Ihnen Zeit für saubere Entscheidungen, statt unter Druck zu verkaufen.
Ja. Konkret bedeutet das: Alle Informationen, die wir einer Seite weitergeben, gehen identisch auch an die andere. Termine finden – wo möglich – gemeinsam statt; wo Einzelgespräche sinnvoll sind, dokumentieren wir die Inhalte für beide. Bei der Bewertung arbeiten wir mit denselben Daten und Methoden, unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt hat.
Wir sind nicht Anwalt einer Seite. Unsere Aufgabe ist, Ihnen beiden eine sachliche Grundlage zu geben, auf der Sie selbst entscheiden können.
Sie schildern uns Ihre Situation – persönlich, telefonisch oder per E-Mail. Wir hören zu und sortieren mit Ihnen, welche Fragen jetzt wirklich relevant sind. Ohne Verkaufsdruck. In Ihrem Tempo. Auf Wunsch auch zunächst getrennt mit jeder Seite.
Hinweis: Diese Seite gibt eine Orientierung zu den typischen Fragen rund um eine gemeinsame Immobilie bei Trennung und Scheidung. Sie ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Welche Regeln, Fristen und Beträge im Einzelfall gelten, hängt von Ihrer konkreten Situation ab und gehört in die Hand eines Anwalts für Familienrecht oder eines Steuerberaters. Wir grenzen im Erstgespräch gemeinsam ein, an welchen Stellen eine zusätzliche Beratung sinnvoll ist – und arbeiten bei Bedarf mit den Beratern zusammen, die Sie bereits an Ihrer Seite haben.